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Cantiere fermo invenduto e incagliato in banca ...........Abbiamo la soluzione

Cantiere fermo invenduto e incagliato in banca ...........Abbiamo la soluzione

Il consulente di Normedia ti preparerà il Piano personalizzato , senza spese anticipate, ma collaborando e con una commissione ad operazione conclusa.

1-Soddisfare la tua banca

1-Soddisfare la tua banca

Riuscire a chiudere le pendenze con la banca che ha anticipato i SAL , sostituendoli con tanti "mutui costruendo" in bonis

2-Far lavorare l'agenzia immobiliare

2-Far lavorare l'agenzia immobiliare

Mini rata....per tutti i clienti.

Diamo una ottima opportunità di vendita  all'agenzia immobiliare, proponendo ville o appartamenti con un'offerta molto vantaggiosa  e ineguagliabile per il cliente, che verrà soddisfatto da un investimento molto vantaggioso.

3-Il cliente farà un affare senza eguali

3-Il cliente farà un affare senza eguali

Acquistare un appartamento o una villetta modernissima con una rata insignificante , anche meno di 50 euro..alla portata di tutti.

4-Salvare la propria impresa edile e continuare ad avere credito

4-Salvare la propria impresa edile e continuare ad avere credito

Riprendere l'attività del cantiere fino ad ultimazione, grazie ai soldi anticipati dalla banca per i mutui costruendo dei clienti.

Venderlo e ricavare il prezzo previsto in origine.

Oggi è possibile grazie a particolari contributi statali.

Oggi è possibile grazie a particolari contributi statali.

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Cantiere Edile SAL incagliato?

Cantiere Edile SAL incagliato?


Dall’ormai lontano anno 2008
, nove anni or sono…, proseguono con fasi più o meno acute le problematiche di credito e commerciali nel settore dell’edilizia.

 

L’ evoluzione della crisi ha fatto si che molti cantieri si ritrovino a offrire sul mercato immobili ormai fortemente deprezzati, con un conseguente disallineamento fra domanda e offerta, e  quindi con grossi problemi di commercializzazione degli stessi immobili , che rimangono invenduti.

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I costruttori di conseguenza non riescono a onorare i pagamenti programmati nei piani di rientro del credito avuto dalle banche, e queste perdono fiducia nelle imprese edili che le hanno trascinate in una operazione ora senza sbocco.

 

In particolare sono frequenti situazioni in cui il valore commerciale degli immobili è inferiore addirittura anche al debito contratto con la banca, per cui non vi è soluzione senza che uno dei due attori , banca o impresa  debbano accusare una perdita, anche rilevante.

Di solito l’imprenditore , completamente finanziato dalla banca , non ha risorse per intervenire nel ripianare i debiti, e le perdite si riversano completamente sulla banca

 Che di conseguenza segnala il cliente quale insolvente sulle banche dati dei cattivi pagatori, impedendogli di attingere a credito ulteriore sul sistema creditizio, e anche iniziando una fase di escussione delle garanzie prestate , cercando di pignorare tutti i beni al sole dell’improvvido costruttore, che dalla vicenda ne esce malamente.

 A queste situazioni di incaglio attualmente  non vi è soluzione , se non una operazione di vendita a saldo e stralcio o di messa all’asta dei cantieri.

Questi però solitamente non sono completati e quindi non appetibili per il privato , naturale  acquirente finale della casa , che quindi viene ceduta con grosse difficoltà di mercato , ad un altro operatore dello stesso ambito, 

Operatore che comunque in Italia è difficile trovare corredato di una buona liquidità tale da poter risollevare le sorti dei vari cantieri fermi e privi di sbocco commerciale  , 

1 Milione di Euro

1 Milione di Euro

Abbiamo a disposizione macchine di cogenerazione  con taglio base 30kwelettrico/60 kw termici, che danno una resa economica lorda di 50 mila euro anno lordi per 20 anni , quindi 1 milione di euro.

Come si dimensiona la potenza?

Come si dimensiona la potenza?

100mt quadri di casa in classe G necessitano di 40mila kwh termici  annui

 

Una macchina da 30/60 kw produce in un anno ,  con 7500 ore circa operative, 450mila kwh termici, sufficienti per riscaldare una decina di appartamenti,

ma possiamo utilizzarlo anche per solo 4 o 5 appartamenti per avere più incentivo economico, raddoppiandolo.

Almeno 40 mila Eur/anno

Almeno 40 mila Eur/anno

contestualmente 240mila kw elettrici  per un lordo di 62mila euro, abbattuto per norma del 17% a  51mila+iva

cui vanno detratti anche  manutenzione  e cippato,


che per la metà relativa al riscaldamento d’inverno va imputata però alle spese condominiali di climatizzazione ,

insomma lasciando un netto di 40mila euro e iva .

800 mila euro in 20 anni

800 mila euro in 20 anni

 Comunque in 20 anni almeno 800mila euro che diviso per 10 danno un contributo di 80mila euro per appartamento che può essere raddoppiato a 160 mila  riducendo il numero delle unità abitative.

Forte abbattimento rata mutuo

Forte abbattimento rata mutuo

Supponendo un costo unitario dell’abitazione intorno ai 150/200mila euro , la macchina è in grado di abbattere significativamente la rata mutuo.

Es.:

   ..200mila euro quota mutuo, rata a 20 anni 920 euro,

 contributo cogeneratore/5case 160 mila euro , 660 euro/mese  residuo 280 euro/mese

 ..  150 mila mutuo rata 680 contributo 660 residuo 20 eur/mese


Il mutuo è ipotizzato a 20 anni , usufruibile anche dagli over 50,

ma un calcolo a 30anni  :

rata 630 per 200mila        contibuto 660  .....

rata 480 per 150mila        contributo 660.......

 

 

si rileva che avanzano pure soldi nei primi 20 anni, durata dell’incentivo, utilizzabili per abbattere le spese condominiali.

Partner obbligatori nell'operazione

Partner obbligatori nell'operazione


La banca è l’attore più importante
, e deve essere incentivata a collaborare, nonostante sia ovviamente restia a rimettersi in gioco in una operazione ormai ritenuta fallimentare.

 

L’agenzia immobiliare è anche lei da coinvolgere , promettendogli un ottima opportunità commerciale.

 

 

 

Agenzie immobiliari

Agenzie immobiliari

Una delle operazioni più ambite oggi per la banca è fare mutui a clienti con un buon rapporto rata reddito e verificati solvibili, quindi è questo che bisogna proporre , collaborando con l’agente immobiliare che dovrà promuovere una vendita sulla carta degli appartamenti, godendo della possibilità di offrire una ottima proposta in termini di qualità/prezzo e importo rata mensile

IN Banca

IN Banca

In banca ci si presenterà con tutti mutui deliberati, e con il piano di rimborso, con associata anche la cessione di credito canalizzata del contributo GSE,  e su solo questi la stessa anticiperà i SAL necessari all’ultimazione delle opere e all’acquisto del cogeneratore

 

 

Tutte le parti saranno soddisfatte

  1.  La Banca recupera tutto il suo credito e mette in bonis delle operazioni ormai a sofferenza, abbattendo gli accantonamenti
  2. Il costruttore recupera l'investimento , guadagnando laddove dava per perduto l'investimento e salva la posizione nei confronti della banca che non lo segnalerà in CR.
  3. L'agenzia immobiliare avrà una ottima opportunità commerciale grazie ad una serie di proposte a condizioni vantaggiose assenti oggi dal mercato.
  4. L'acquirente farà un ottimo affare , con rata ridicola e qualità interessante.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

MUTUO CASA

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DOCUMENTI PER MUTUO CASA RESIDENZIALE

DOCUMENTI PER MUTUO CASA RESIDENZIALE

Richiedere un mutuo comporta la consegna alla banca di parecchia documentazione,destinata alle indagini istruttorie. 

Quali sono i documenti necessari e perché la banca li richiede? 

Documentazione immobiliare

Documentazione immobiliare

La banca vorrà esaminare anche l'atto di provenienza dell'immobile, cioè il rogito notarile con cui i venditori ne sono divenuti proprietari. 


Potrà trattarsi di una compravendita, di un decreto di trasferimento, di un atto di divisione o di una donazione (attenzione però che questa può creare problemi!). 

Se il bene è stato ereditato in tutto o in parte bisognerà aggiungere una copia della relativa Denuncia di successione. 

Viene considerata utile, ma spesso perfino essenziale, la Planimetria catastale dell'unità immobiliare (scheda catastale). 

Nel caso in cui l'edificio sia stata realizzato su terreno in diritto di superficie bisognerà provvedere anche una copia della Convenzione stipulata tra Comune e costruttore.

 

Documenti di identità

Documenti di identità

 Ogni richiedente o garante dovrà consegnare copia del proprio

 

 1       DOCUMENTO DI IDENTITA' 

2       Tesserino di codice fiscale.

                               Poi serviranno alcuni certificati, ovvero:

 3     Certificato di residenza. 

Indica la residenza e la data di immigrazione nel Comune,                       

 

Esse infatti individuano il debitore insolvente sulla base di nome, cognome e indirizzo di residenza.

  • Certificato storico di residenza. Viene richiesto solo in caso di rilevazione di omonimi protestati, per capire se si tratta semplicemente di persone diverse con lo stesso nome. Viene rilasciato dai Comuni in cui si risiedeva nel periodo precedente a quello in cui è maturato il protesto.
  • Certificato dello Stato di Famiglia. Rivela la presenza di soggetti a carico e trasmette un'idea generale della situazione familiare.
  • Certificato di Stato Libero. Conferma l'inesistenza di vincoli coniugali.
  • Certificato di Nascita. Era richiesto un tempo dagli istituti di credito fondiario. Solo alcune banche continuano a pretenderlo.
  • Estratto per riassunto dell'Atto di Matrimonio. Viene richiesto dalla banca, ma anche dal notaio, per verificare se si è scelto il regime della comunione o della separazione dei beni. Può essere rilasciato solo dal Comune in cui si è contratto matrimonio.

liberi professionisti dovranno produrre il Certificato di Iscrizione all'Albo (ma il più delle volte la banca si accontenterà di una copia del tesserino di iscrizione),

ai lavoratori autonomi verrà richiesto un Certificato di Iscrizione alla Camera di Commercio. 

A differenza delle Pubbliche Amministrazioni le banche non accettano autocertificazioni di sorta, nel timore che l'esigenza finanziaria incoraggi gli interessati a rendere dichiarazioni false o incomplete.

Documentazione legale

Documentazione legale

Riguarda i soggetti separati o divorziati che dovranno presentare la sentenza di separazione accompagnata dalla relativa omologa o, se sopravvenuta, la sentenza di divorzio. 

Potrà così essere dimostrata l'insussistenza del precedente vincolo patrimoniale della comunione dei beni con il coniuge. 

La banca cercherà anche di individuarvi l'eventuale quota destinata al mantenimento dei familiari, perché essa costituisce una riduzione del reddito destinabile al rimborso del finanziamento. 

Ai cittadini extracomunitari sarà richiesta una copia del Permesso di soggiorno

 

Documentazione reddituale

Documentazione reddituale

Le considerazioni sulla solvibilità dei richiedenti e sulla validità dei garanti verranno effettuate analizzando i documenti comprovanti il reddito e la sua continuità. 

 

Autonomi Tutti coloro che percepiscono delle entrate dovranno perciò produrre la propria dichiarazione fiscale (Modello CUD, UNICO, 730). 
Ai lavoratori autonomi viene spesso richiesta una copia del bilancioriferito all'anno successivo a quello di riferimento della dichiarazione, anche se parziale, per avere un'idea dell'andamento economico della ditta in tempi più recenti.

 


Ai dipendenti verrà richiesta anche una copia delle ultime buste paga e, se assunti di recente, una Dichiarazione del datore di lavoro che precisi se l'assunzione è avvenuta a tempo indeterminato. 

Nel caso dei dipendenti delle Amministrazioni Pubbliche è consueto dover produrre l'Attestato di Servizio.

 

Giustificativi di spesa

Giustificativi di spesa

Riguardano la dimostrazione delle ragioni per cui si richiede il mutuo. 

Nel caso dell'acquisto di un immobile servirà la copia delContratto preliminare di compravendita (compromesso) o della Proposta di acquisto. 

Se il finanziamento è destinato a lavori edili necessiteranno invece i permessi rilasciati dal Comune o le comunicazioni previste dalla normativa, unitamente al preventivo dei lavori da realizzare. 

Se l'esigenza riguarda la sostituzione di un altro finanziamento andrà provveduta una copia degli ultimi pagamenti effettuati e del contratto relativo al mutuo da estinguere.

 

La perizia

La perizia

Relazioni tecniche

l completamento dell'istruttoria richiederà la redazione della Perizia dell'immobile a cura di un tecnico di gradimento della banca. Tale relazione risulterà utile a certificare il valore dell'immobile e la suacommerciabilità, nonché l'inesistenza di abusi edilizi. 

Al notaio verrà invece richiesto di produrre una relazione che precisi l'intestazione del bene, la sua dettagliata definizione, lo stato ipotecarioe l'insussistenza di vincoli.

Quello che il perito racconta

Il principale protagonista di ogni mutuo è l'immobile. Soltanto con la garanzia dell'ipoteca è infatti possibile concedere elevati finanziamenti ai privati.

Senza di essa diventerebbe difficile superare anche solo i 30.000 Euro! 

Rappresentando l'elemento principe dell'operazione è solo naturale che la banca pretenda di ottenere indicazioni esatte sulle caratteristiche dell'immobile. 

Per conoscerle esige che venga predisposta una perizia, redatta di solito da un tecnico di propria fiducia, che descriva almeno quattro importanti aspetti. 

  • 1. Identificazione


Per essere certi che il bene periziato coincida con quello che il notaio andrà ad ipotecare viene richiesta, oltre all'indicazione dell'indirizzo, anche la distinzione catastale. 

Si tratta dei codici (dati catastali) che identificano ufficialmente l'unità presso il Catasto (Agenzia del Territorio), in grado di individuare una planimetria (scheda catastale) che ne delinea la superficie, l'ubicazione e i confini. 


  • 2. Valore


E' l'elemento di maggior significato della perizia, in grado di indicare fino a che punto l'immobile potrà costituire un efficace garanzia per il mutuo. 

La stima del valore proviene sia da considerazioni teoriche che da rilevazioni commerciali sul territorio.

Ed esistono diversi tipi di "valore". 

Il "valore commerciale" sottintende il prezzo a cui si può presumere di vendere l'unità in condizioni normali. 

Il "valore cauzionale" è invece costituito dal valore commerciale moltiplicato per un coefficiente di forzato realizzo della vendita, di solito pari al 90% o al 95%. 

La considerazione di questo minor valore, utilizzato da alcune banche in luogo di quello commerciale, può rivelarsi dannoso per il cliente a causa della conseguente restrizione dell'importo concedibile. 

ESEMPIO: se la banca si dichiara disponibile a rilasciare fino all'80% del valore immobiliare, il cliente che acquista un'abitazione a 100.000 Euro riterrà di poter accedere ad un finanziamento di80.000 Euro (80% del valore commerciale). 

Se però .....la banca prende come riferimento il valore cauzionale, l'importo concedibile si ridurrà. Nel caso di applicazione di un coefficiente di realizzo del 95% si potranno ottenere al massimo 76.000 Euro (100.000 x 80% x 95%). Applicando un coefficiente del 90% laconcessione si ridurrà a 72.000 Euro (100.000 x 80% x 90%)


       Al perito potrebbe essere richiesto anche il

"valore di ricostruzione a nuovo".

Si tratta del costo di costruzione dell'unità, che esclude perciò il valore del terreno e degli oneri di urbanizzazione. 

Tale importo viene stimato solo per definire la somma da assicurare con la polizza contro i rischi di incendio e scoppio del fabbricato. 

Qualora invece l'intervento finanziario riguardi l'esecuzione di lavori edili come la costruzione o la ristrutturazione, il valore dell'immobile cambierà nel tempo. Questo sviluppo interesserà alla banca che in tali casi rilascerà le somme del mutuo in tranche, a Stato Avanzamento Lavori (S.A.L.). 

La modalità richiederà l'esecuzione di diverse perizie consecutive, che indicheranno di volta in volta l'evolversi dei lavori e specificheranno il nuovo valore conseguito dall'immobile. 


  • 3. Commerciabilità


Questo aspetto assume rilievo nelle zone dove gli scambi immobiliari sono ridotti, oppure nel caso immobili particolari. 

Per esempio una baita sperduta sulle montagne potrebbe risultare difficile da collocare sul mercato, per il limitato interesse del pubblico verso unità scarsamente servite dai mezzi di trasporto o dagli esercizi commerciali. 

Similmente un castello potrebbe vantare un valore commerciale elevato, ma risultare pressoché invendibile a causa degli insostenibili costi di manutenzione. 

Quando sussistono dubbi sulla possibilità di trovare un acquirente in tempi brevi, la banca rifiuterà di accettare l'immobile come garanzia. 

In generale, nel caso dei mutui casa è sempre richiesto che l'unità sia classificata come abitazione (categoria catastale "A") e che la sua condizione effettiva permetta realisticamente di utilizzarla in tal senso. 


  • 4. Regolarità edilizia


Poiché i regolamenti urbanistici prevedono la demolizione degli edifici costruiti abusivamente è solo naturale che questi non possano rappresentare una garanzia valida. 

Esiste inoltre una seria barriera formale anche nel caso di irregolarità solo parziali. La legge prevede infatti la nullità degli atti di compravendita riferiti ad immobili che presentano difformità rispetto alle autorizzazioni. 

In conseguenza di ciò l'ipoteca iscritta dall'acquirente il cui atto di compravendita risultasse "nullo"perderebbe completamente la sua efficacia, lasciando la banca priva di garanzie. 

Per tali ragioni è richiesto al perito di verificare accuratamente e quindi certificare

l'assoluta integrale regolarità edilizia del bene.